[CFO成绩排名单]雅居乐短债占比高 剔除预收后资产负债率超70%

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新浪金融地产|大眼大厦管理

近日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为了进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规律性和透明度,本文重点研究了房地产企业资本监控和融资管理的规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

作为一个高杠杆、资本密集型的行业,首席财务官在房地产企业运营中的重要性不言而喻。在行业增长放缓、融资管理规则更加严格的背景下,首席财务官需要更好地平衡房地产企业的“规模、财务、盈利”因素,岗位测试将会增加。新浪金融地产以中期报告数据为基础,梳理出房地产企业的主要财务指标,对各个房地产企业的经营质量进行评价,并对CFO的工作绩效进行评分。

根据今年上半年的财务数据,Agile和CFO平均得分83.53分,表现平平。2019年5月,敏捷前首席财务官张森辞职,张森辞职后,公司副总裁潘志勇接任首席财务官。潘志勇于2017年加入敏捷,主要负责财务管理、投资业务、法律事务、人力资源和行政管理。在加入敏捷之前,潘志勇曾在中国农业银行广东省分行担任多个职位,包括总经理、助理行长兼市场开发部、机构业务部和企业业务管理部副总裁。

首先,从计息负债的规模和结构来看,截至2020年6月底,敏捷的计息负债为989.39亿元,比2019年同期增长5.74%,增速相对稳定。但债务结构相对不合理,短期债务占40.74%。截至6月底,该公司的现金负债率为1.15倍。虽然没有短期债务偿还压力,但如果考虑到发展投资的需求,这一现金水平是不够的。

杠杆率方面,wind数据显示,截至2020年6月底,敏捷的资产负债率为76.26%,剔除预付款后的资产负债率为72.79%,触及监管部门给出的不超过70%的红线。此外,敏捷拥有136.33亿元的永久债务,调整永久债务后的资产负债率为80.78%,比76.26%高出4个百分点以上。截至6月底,公司净负债率为73%。

从隐性债务如实债的角度明确股份。对于一些房地产企业合作收购土地,背后可能会有一些“清仓实债”的或有债务。我们可以从少数股权占总股权的比例、合资企业投资占总资产的比例等方面定性地了解或有债务的大小。我们可以把小股东的盈亏比和两年前小股东的股权比进行对比,通过股权比和收益比的差异,结合公司筹资公司背后的金融机构的进入和退出情况,粗略判断“清股实债”的可能性。

2020年上半年,敏捷对合资企业的投资为156.43亿元,仅占总资产的5.18%。本期公司少数股东损益6.62亿元,占净利润的10.44%。如果考虑房地产的两年结算周期,需要对应两年前的项目股权比例。2018年,H1公司小股东持股比例为8.73%,与H1 2020年的损益比例相差不大。2020年上半年,公司少数股东权益为100.11亿元,占总权益的13.97%。

就债务对利润表的影响而言,上半年,敏捷的平均融资成本为6.78%,低于2019年的7%。但是这个水平在行业内领先的房地产企业中并不占优势。上半年,公司财务费用率为10.78%,利息资本化率为72.63%。风力数据显示,截至2010年10月15日

房地产公司的财务状况和首席财务官的工作成效,可以从生息负债的规模和结构、房企的杠杆率、或有负债、财务费用和盈利能力、量入为出的土地政策五个方面来考察和评价。

其中,房地产公司计息负债的规模增长率和结构包括以下二级指标:

计息负债的增长率;

现金负债比;

短期债务比例。

就房企杠杆率而言,主要包括以下杠杆率指标:

资产负债率;

不包括预付款后的资产负债率;

净负债率;

永久债券调整后的资产负债率。

此外,房地产企业还存在包括真实债务在内的隐性债务,需要从以下指标进行定性观察:

少数股东股权比例;

合资企业投资/总资产;

2年前小股东盈亏比/小股东股权比。

在对债务的规模和杠杆进行评估后,债务对利润表的影响主要从以下几个方面进行评估:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE

从深谋远虑、量入为出的角度来看公司的财务工作,主要可以从以下几个方面进行比较:

地价/房价;

一、二线土壤储存比例;

土壤储存去污循环;

ROIC .

根据以上18项相关财务业绩指标,计算并给出相应权重,对各类房企首席财务官的业绩进行评分,试图为首席财务官更好地平衡房企“规模、财务、利润”因素提供一些建议。如果上述单个指数没有可用的公共数据,该指数将被删除,其余指数将被加权。